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地方版国五条密集落地细则待进一步精细化

时间:2019-08-16 19:59:02 来源:互联网 阅读:1次

  月5日,北京一家中介直接将“新政免费咨询”的广告放在十字路口处。(资料图)中新社发 李慧思 摄

  随着官方部署的各地“国五条”落地“大限”逼近,近两日北京、上海、重庆、合肥、厦门等地相继推出各自的调控细则。

  虽各地细则松紧不一,但此间专家指出,多地的细则不细、可操作性不强等问题突出,行政手段进一步强化的迹象明显,地方版“国五条”有待进一步具体化。不过亦有专家认为,若地方细则执行有力,则短期内能够影响预期,为过热数月的中国楼市降温。

  事实上,自去年6月以来,蔓延中国主要大中城市的“楼市高烧”持续升温。截至今年2月份,多数大中城市房价已连续9个月环比上涨。尤其是包括北京、上海等在内的一二线城市,房价已现“脱缰”担忧。

  在此背景下,2月20日和 月1日,中国官方相继出台房地产调控新“国五条”及其细则。根据官方部署,本月底之前,各地方版的细化政策将陆续落地,为原则文件提供可操作性。

  从各地设定的房价控制目标来看,京版细则对于房价目标控制为严厉,细则提出201 年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品房价格;上海将房价控制目标设在“基本稳定”;而重庆、合肥、大连、厦门等城市则均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。

  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出,各地细则普遍对价格调控范围的规定含糊,“例如针对什么类型、区域的住房;目标房价以何种方式统计;涨幅具体多少等问题尚未有明确回答”。

  此外,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中新社采访时分析,各地公布的目标大致与其楼市热度相呼应——北京、上海等一线城市偏紧,而重庆、合肥、厦门、大连等则较为温和。

  针对目标的可实现性,中国房地产学会副会长陈国强在接受中新社采访时亦分析,重庆等城市实际上仍保持一定的房价上涨预期,政策余地较大,目标实现不难;而北京是目前公布调控目标的城市中,明确提出价格下降的,将更有难度。

  不过他指出,北京细则中将一二手市场作出区分,将中心城区的稀缺楼盘划分在普通商品房的范围之外,通过新建楼盘的外围化降低新房市场的价格,确有可行性。

  此外,顾云昌告诉,虽京沪渝等城市提出售二手房按差额的20%征个税,但大多仅停留在重申“国五条”原文的基础上,对于如何计算房产增值、各种费用如何扣减、各类房屋是否统一征收等问题并无细化规定。例如,虽北京提出,“不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税”,但在如何核实原值等具体操作中,仍有诸多问题尚待具体化。

  另外,虽然多个城市提出收紧二套房贷政策,但具体的首付及利率比例并未明确规定。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出,北京仅提二套房贷首付提高,但成数、利率并未确定。而上海则更为模糊地表示将“适时”收紧二套房贷政策。他表示,政策预留下一些漏洞与自由操纵空间,仍需更进一精细化。

  至于调控中再次强化行政手段的迹象,顾云昌指出,地方政府更多地诉诸“限价”、“限购”等行政化调控手段实乃多方力量博弈之下的权衡之策。

  他分析,由于刚需群体依然庞大、投资性需求难以根除、货币流动性充裕、地方债务严重依赖土地财政收入,热点城市的房价压力加大,调控难度剧增。

  以京渝两地为例,京版细则提出19条具体规定,其中包括京籍单身人士限购一套住房;增加“限房价、竞地价”地块的供应;报价不合理的商品房暂不可发预售许可证或不办理现房销售备案;逐步将自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理等内容;重庆亦提出限制低密度、大户型住宅项目开发建设;引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一,以行政手段进一步强化调控。

  未来随着细则的陆续出台,胡景晖称,由于“国五条”出台后已经释放了大量需求,预计今后6个月内新房、二手房交易量均会下滑,但价格会先趋于稳定,下半年预计稳中有降;从第四季度起,市场整体会趋于稳定。

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