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兩年16次信托融資新城發展渴望IPO解困

时间:2020-01-27 06:36:36 来源:互联网 阅读:0次

[ 除了偿还债务,如何应对扩张后开发成本飙升以及销售难见起色的局面,也成为新城发展亟待解决的问题 ] 两年内进行16次融资,新城发展陷入了一场滚雪球似的扩张“赌局” 正在香港做上市前推介的新城发展,2010年起开始大规模举债扩张,如今到了埋单的关键时刻“这些年,新城发展频繁信托融资扩张,为的就是上市”辉立证券一位分析师在接受《》采访时称 在急于赴港上市的同时,该公司今年上半年的业绩却不理想今年1~6月公司净利润只有1.5亿元,而2010年和2011年全年净利润分别为6.918亿元和8.869亿元 信托成瘾 2010年~2011年,闸门一度处于收紧状态,大量开发商逐渐转向信托融资,新城发展正是在那期间染上了“信托瘾” 借助信托,新城发展获得了扩张急需的资金,但也不得不承受利率高出传统银行 ~7个百分点的事实 根据新城发展招股书预披露文件,2010年之前,新城发展一共只进行过6次信托融资,但这一数字在随后两年里不断刷新高在2010和2011年这两年,新城发展分别进行10次和6次信托融资,如此高的频率,在国内开发商中“名列前茅” 这些信托贷款大多以上市子公司()及其子公司股权作抵押担保其中,新城发展将持有的 .495亿股新城B股股份抵押给了重庆国际信托,将新城B股5.25亿股股份抵押予信托 这些抵押股份占新城B股已发行股本的54.89%,而新城发展一共持有的新城B股的股权比例为58.86% 新城发展将所持有的新城B股股权几乎悉数抵押出去的做法未免显得过于激进新城B股作为新城发展主要的收入来源,今年上半年收入贡献率达到96.6%这意味着,倘若新城发展违约,抵押给信托公司的股权将被强制执行,新城发展也会就此失去主要的收入来源 “风险始终是存在的,不过新城发的这些信托规模都不算大,兑付难度不大,单一信托的风险还是可控的”前述分析师认为 预披露文件显示,截至今年三季度末,新城发展尚有9支信托未兑付,未偿还信托借款本金总计28.621亿元,占未偿还借款总额的29. %,这些信托均将在明年上半年前到期 现金告急 除了偿还债务,如何应对扩张后开发成本飙升以及销售难见起色的局面,也成为新城发展亟待解决的问题 招股书预披露文件显示,截至今年上半年底,新城发展的净负债与权益比率大幅高于多数已上市内地房企,截至2012年上半年,已经达到111.7% “这一指标反映出新城发展的财务杠杆较高”前述分析师称,“新城发展旗下的项目销售完成率一般,这对现金流是一个考验” 目前新城发展在九个城市开发46个物业项目,其中约510万平方米正在开发,约770万平方米持作未来开发这些土地储备虽然为公司持续发展提供了机遇,但也在短期内带来资金压力 仅今年9~12月,新城发展共需支付的开发成本即达49.84亿元,此外还需支付9.92亿元土地出让金而201 年,新城发展需支付的开发成本达到119.027亿元,应付土地出让金为29.506亿元 新城发展的现金流并不好看在2010年和2011年度,新城发展经营活动现金流均为负值,负现金流净额分别约21.976亿元和9.506亿元尽管2012年上半年获得正营运现金流净额,但新城发展预计于2012年及其后,可能仍将获得负营运现金流净额 现金流取决于销售历史显示,2009~2011年的三年,新城发展的已签约销售额分别为85亿元、124.2亿元和1 9.9亿元但是,这一增长势头在今年并未延续,今年前8个月签约销售额为99.5亿元,只达到去年全年签约销售额的71% “净负债率偏高也和新城发展之前从未引入其他股权投资者有关,相信上市后,这一指标会降下来”分析师指出 此前,新城发展的全部股权为董事长家庭信托独有在股权激励计划完成后,持股比例将降至95.74%股权,包括公司在职及前雇员、行政人员和业务伙伴在内102人以信托形式持有另外4.26%的股权 “现在香港资本市场的资金是充沛的,是IPO的窗口期,只是像新城发展这样的区域性内地房企上市市盈率不会高,估计会在5倍左右”前述分析师称 根据外媒昨道,新城发展拟在香港上市拟募集资金2.5亿,在此之前,曾有消息称新城发展计划募集5亿美元

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